2022 : le marché immobilier a pivoté à l’été
Si 2021 était l’année de tous les records, 2022 marque un retournement du marché.
Les transactions qui étaient encore florissantes au 1er semestre 2022 (enregistrant une progression à 2 chiffres par rapport au semestre précédent) ont connu un vrai ralentissement durant l’été.
La cause en est une conjonction de plusieurs facteurs : l’évolution rapide des taux de crédit qui ont plus que doublé en un an (passant de 1,07% en moyenne en janvier à 2,25% en novembre). Parallèlement le taux d’usure, qui s’est ajusté avec retard, a rendu automatiquement inéligibles certains dossiers de crédit.
Cette proportion est toutefois bien moins importante que ce qu’ont pu déclarer certains opérateurs du marché, dont la communication alarmiste a sans doute contribué à freiner les projets immobiliers davantage encore que le durcissement des conditions d’emprunt. A ces facteurs s’est ajouté un contexte international particulièrement préoccupant, provoquant une crise énergétique et avec elle une hausse brutale de l’inflation en France passant de 2,9% en janvier à 6,2% fin novembre.
Au global, l’activité immobilière sur l’année recule de 4,1%, conséquence d’un ralentissement très affirmé du marché des maisons (-8,2%) qui revient sans doute à la normale après des années post Covid où les maisons étaient particulièrement prisées.
Les prix en revanche continuent leur ascension débutée en 2015, et le prix moyen au m² des maisons progresse de +7,1% en 2022 tandis que celui des appartements augmente de +4%, pour s’établir respectivement à 2619€ et 4288€ le m². Il s’agit de records historiques. Ces moyennes cachent cependant les fluctuations observées au mois le mois, montrant que les prix ont atteint un pic durant l’été pour commencer à décroître au second semestre.
En Province, le paysage est très hétérogène en fonction des régions. A rebours des tendances nationales, à moins d’une heure de Paris en TGV, 3 départements ont le vent en poupe et enregistrent une hausse d’activité malgré une forte augmentation des prix. Ils bénéficient directement de leur proximité avec la Capitale et d’une infrastructure développée.
Il s’agit de l’Indre-et-Loire (le prix moyen au m² fait un bond de +10,1% pour les maisons et de +15,5% pour les appartements), le Loiret (l’activité est en hausse de +4,1% malgré des prix qui croissent considérablement : +10,3% pour le segment des maisons et +8,6% pour celui des appartements) et l’Eure-et-Loir (le nombre de transactions a augmenté de +7,6% par rapport à 2021 alors même que les prix s’envolent +9,3% pour les maisons et +8,8% pour
les appartements). Dans ce département, Chartres située à 1 h de TGV se distingue avec un nombre de transactions en hausse de +23,1% et des prix en nette accélération : +15,6% pour les maisons et +9,7% pour les appartements.
La dynamique observée dans ces départements est sans doute l’effet de l’après covid conjuguant forte appétence pour les maisons et capacité de télétravailler, permettant aux salariés de s’éloigner de la Capitale pour n’y revenir que quelques jours par mois.
Pour conclure, nul doute que nous entrons dans une période où les projets immobiliers vont se réfléchir et se peser davantage encore qu’auparavant. L’inflation grève le budget des ménages et le reste à vivre devient leur principale préoccupation. Dans ce contexte, les cartes sont rebattues et la préférence pour les maisons requestionnée, car au coût du logement direct (la mensualité en loyer ou crédit) s’additionnent les coûts indirects (assurance, coût de l’énergie pour chauffer, coût des transports pour se déplacer et se rendre au travail). La réflexion des ménages se porte ainsi sur le « coût d’habitation » dans son ensemble. Nous sortons d’une période d’abondance pour embrasser par nécessité davantage de modération, mais l’attrait pour la pierre est toujours tenace dans le coeur des Français. L’année 2023 ne devrait pas marquer un effondrement du marché mais un nécessaire ajustement des prix, au moins dans certains départements.